你认为房价泡沫什么时候会破?

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转帖一篇文章,个人认为有一定道理,可以批判的接受。

从家庭代际购买力的角度谈谈当前中国的房价问题 成于2011

一般而言,在中国买房子通常不是一个人凭收入就能轻松搞定的事情,而是一个家庭甚至多个家庭的共同努力的结果。既然在中国买房是以家庭为单位的大事件,那么从家庭在房地产市场上的购买力的角度来看待当前的房价问题,可能对我们更有帮助一些。
从家庭在房地产市场上的购买力的角度来谈房价,首先要对中国的家庭内部成员进行一下划分。最简单地就是以代际来划分。小瞎把目前中国购房市场上的最主要的群体简单的按代际划分为50后、60后、70后、80后和90后。这样的划分不一定精确,存在一定误差,但比较容易说事,能基本反映现实的状况。
先说50后。50后这代人可谓是新中国第一批生在红旗下的人,但他们的成长却不总是在春天里。这代人的特点主要有两点:一个是人多,毕竟自1949年建国以来结束了中国长达一百多年的衰世乱世和频繁的战争,人们终于可以安定下来。而且当时由于毛主席“人多力量大”的指导方针,使得50后这代人的人口出生数量相对1949年前有了很大的增长。可以说,50后奠定了建国后中国人口迅速增长的基础。这代人还有一个主要的共同点在于50后是经历坎坷的一代人。以前有个段子说50后这代人是长身体的时候赶上三年自然灾害,求知识的时候赶上文化大革命上山下乡当知青去了,好不容易想尽办法返城安排了工作,几代人挤在一个小房子里结婚生了小孩,可等到小孩长大要读大学的时候上大学要收费了,等到自己年老开始体弱多病的时候公费医疗也没有了,更可怕的是最后还被提前下岗了。辛辛苦苦一辈子,没有攒到什么钱,只能住在计划时代分的并在房改时又花一遍钱买下的小房子里,买商品房对多数50后来说是穷其一生的积蓄也只能勉强支付首付的事情,贷款是基本不可能的也是不可想的。绝大多数的50后只能哀叹命运的不公,咬紧牙关培养下一代,希望下一代能出人头地,让他们安享晚年,能住上宽大一点的房子。
那么,我们先来看看50后培养的下一代是哪一代人?事实上小瞎这个代际划分只是为了方便说事而进行的简单划分,并不是很精确。像50后这代人的范围我觉得把它的范围划到1950年到1962年这十几年出生的人比较合适。这批人总体上都比较符合我上面所说的两个共同点。同时从人口的数量上来说这代人中应该是以1955年到1960出生的人居多,这里面的政治原因我就不多说了。这批人对应的下一代人主要是70年代后期出生的人和80年代前中期出生的人,以80年代出生的人居多,在这里我笼统地以80后来指代50后培养的下一代人。80后由于对应的是50后这代人,所以50后这代人的特点在80后这代人身上也有类似的反映。比如80后要上大学的时候大学要收费了,毕业的时候工作也不包分配了,等要结婚买房子的时候房价已经涨到天上去了。要命的是,80后由于对应的是50后这代人,尽管80年代已经实行了严格的计划生育,但是80后的总体数量还是很庞大的。也就是说,数量庞大的50后培养出数量庞大的80后,而这些50后在新世纪的房地产市场上由于自身购买力不足,造成了他们的下一代也就是80后的购买力也不足。这些购买力不足但又数量庞大的80后正是当前房地产市场上真正的刚需。那么80后买房时面对的高昂的房价又是怎么来的了?这就要去问夹在50后和80后之间的60后和70后这两代人了。

总体来说,60后是相对比较幸运的一代人。他们出生的时候已经能勉强吃饱饭了,而且还度过了一个无忧无虑的童年,他们想上大学的时候高考也已经恢复了,更主要的是他们还赶上了干部年轻化的好机会以及下海经商的浪潮。尽管也曾经经历过理想的破灭,但是不管是体制内的还是体制外的60后,总体来说在改革中还是获利良多的,他们在房地产市场上的购买力也是最为强大的。进入新世纪,正是成熟而且收入颇丰的60后强大的购买力以及历经商海锻炼出来的投资眼光促成了中国房地产市场在新世纪的大发展。在很多地方,60后既占到了计划时代分公房的便宜,也享受到了房地产大发展时代改善居住环境换大房子带来的收益。相对来说,70后比60后就有所不足了,但好在70后工作的时候赶上了互联网大发展的浪潮。在那个互联网的黄金时代,敢于站在潮头的弄潮儿像张朝阳、丁磊、马云、马化腾等IT精英们自然是赚得盆满钵满,买房自不在话下。即使是一般的IT民工,赶上了好时候赚上一笔再被丈母娘逼一下早早也就把房买了,实际上他们买房并不是一件困难的事情,而且由于相对进入房地产市场较早还能享受一段房价上涨的红利。所以说,尽管60后70后这两代人虽然也人数众多,但是由于赶上了好时候,自身积累的购买力比较足,再加上改善居住条件的需求和丈母娘买房的压力,进入房地产市场的时间比较早,买房的压力相对来说不大。基本判断,60后和70后的刚需在2008年之前大多已经被消耗的差不多了。由于这两代人庞大的数量和强大的购买力,他们在买房的同时一步步地也把房价推得越来越高了。而等到80后进入房地产市场的时候,面对高昂的房价只有傻眼的份了。

下面,我们再谈一谈中国的房价什么时候会跌的问题?胡温时代的这个房地产市场其实是一个需求相对供给来说大到变态的市场。这个市场其实积累了50后、60后、70后和80后等四代人的购买力,如此强大到变态的购买力即使有再多的调控政策也只是一而再的“空调”,更何况这种调控更多的时候还是惺惺作态。要想房价下跌,只有将这四代人的购买力也就是所谓的刚需都耗尽的时候房价才可能下跌。那么,什么时候才能将这些变态的刚需都耗尽了?小瞎在这里瞎提供一个判断标准:中国的房价真正的下跌将是在90后开始进入房地产市场的时候。
为什么这么说呢?90后的父母其实对应的主要是60后和70后这两代人,前面已经说过,60后和70后这两代人其实是中国房地产市场上主要获益的人群,他们赶上了好时候积攒了强大的购买力,加上他们在市场经济中锻炼出来的投资眼光,这两代人中有相当的一部分人购买了不止一套房子。实际上,当上父母的60后和70后已经顺手将他们的下一代也就是90后的相当一部分的刚需给消灭掉了。再加上计划生育的原因,90后多是独生子女,他们的数量已经大大的减少了,而他们结婚时双方父母留给他们的房产已经完全可以使他们不会再成为房地产市场上的刚需了。也就是说,在80后和90后之间的房地产市场上的刚需其实存在着一个巨大的断层。
好了,现在房地产市场上剩下的刚需就只有50后和他们的下一代也就是80后了。由于户籍制度的限制,众多的50后主要生活在二三线城市,同时历史的原因造成50后的购买力不足,买房对他们来说更多地只是一种奢求,50后的刚需其实是很微不足道的。而他们的下一代80后赶上了大学扩招和城市化的浪潮,纷纷来到一线城市定居工作。然而当他们需要买房结婚的时候却无奈的发现面对被60后和70后抬高的房价,他们的积累即使再加上他们父母的积累在高昂的房价面前显得是那么的有心无力,连付个首付都那么困难。80后注定了是要被高房价折磨的一代人,同时由于80后在网络上占有主要的话语权,这使得胡温的10年也注定了是要被80后在网络上非议的10年。
可以说,2008年之后房地产市场上的刚需基本上只剩下了80后这一代人了。刚需的数量就这么多了,不会再增加了,消灭一个就少一个了。而这剩下的80后刚需们却由于自身购买力的限制买不起商品房,只能哀求政府提供限价房和保障性住房。政府建保障房和限价房其实相当于从开发商嘴里抢夺仅剩的这点刚需,等把剩下的这点刚需耗尽的时候,也就是80后刚需消耗完,90后开始进入买房市场的时候,开发商会突然发现,曾经是那么无坚不摧的刚需怎么突然之间就没了而且永远也不会再回来了呢?

综上,可以得出以下三点结论:(1)因为90后数量的减少以及他们的父母帮助消灭了一部分刚需的原因,中国的房价真正的下跌将是在80后刚需被消耗完,90后开始进入房地产市场的时候。(2)80后注定了是要被高房价折磨的一代人,同时胡温的10年也注定了是要被80后在网络上非议的10年。(3)2008年之后房地产市场上的刚需基本上只剩下了80后这一代人了。刚需的数量就这么多了,不会再增加了,消灭一个就少一个了。
最后,80后刚需什么时候被消耗完,90后什么时候开始进入房地产市场了?小瞎试着瞎猜一下:一般现在的90后女生大学毕业后都已经22岁了,工作个几年再考虑结婚买房基本上都是在25-26岁的时候,再晚就成剩女了。所以,中国的房地产市场真正的下跌会在2016年左右。此前,政府可以通过压制积攒一部分刚需再适当的释放一下的方式,保持房价处于一个相对稳定的状态。而等到2016年之后,房地产的黄金时代将彻底的结束,房价将不可避免的真正走进下降的通道。

后记:后来看任志强的《任志强口述史》,发现他居然表达了和我类似的说法。任的原话如下:“另外,我们国家有个“代际帮助”。就是年龄越大,房子的私有化率越高。比如那些老干部啊,或者是老的家庭,享受福利分房的,他们已经不用再在房子上有过多支出了,所以,他们的这一块儿支出就转移给了子女。这个转移程度是很大的,或者是把旧房子给子女,或者是买新房子给子女。”虽然我与忙总一样不喜欢任志强的立场,但有时确实又认为他说的是真实的情况。

这个真实似乎对80后这一代后有点残酷。他们上大学的时候,教育产业化了,光一个学费就几乎快要掏光了他们父母那不多的一点积累。等到毕业工作了,才发现社会开始拼爹了,60后70后已经全面抢占了本来就够挤的上升通道了。要结婚买房时,房价已经被前面入市的人炒上天了。好不容易咬牙贷款买了房,搭上几十年不说,还有更沉重的未来养老负担在等着这第一代独生子女们。好在这时候互联网还没开始实名制,他们还可以在网上发牢骚抱怨一下。当然,他们可能会像他们的父母那样,也是有足够理由去抱怨的,光一套房子就已经折消了许多80后的锐气,为什么不能抱怨一下呢?问题是抱怨不解决问题,时间不等人,在物质条件更丰富条件下成长的更加有锐气的新一代们已经开始要步入社会了,80后们再不努力,他们可能就会成为改革开放实验的牺牲品,成为过渡的一代了。十年一觉扬州梦,80后渡过了一个被房地产搅的无处安放的青春,该到了清醒的时候了。