觍颜起名:购房综合指导贴

相关资料下载贴 http://bbs.ngacn.cc/read.php?tid=5938011

深圳市住房保障制度改革创新纲要:非深圳户籍人才也可住上保障房
http://news.zhulong.com/read170385.htm

2012年中国房地产政策盘点_All.pdf
http://kuai.xunlei.com/d/2CSQDzBk6RcBUQQA6ae

第一部分 价格走势

1.1为啥房子这么贵?
首先我们要明白我们讨论的是商品房,那么对商品房价格影响最大的就是供需关系
其实,从论坛上大家总是说:“我是刚需啊”,这里就可以看出,其实市场需求总体是大的。房价这么高,虽有泡沫,但是这个泡沫是怎么来的,大家也许没有仔细的思考过
从第五次人口普查的陆31个省、自治区、直辖市的人口中,居住在城镇的人口45594万人,占总人口的36.09%;居住在乡村的人口80739万人,占总人口的63.91%,到第六次人口普查大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中,居住在城镇的人口[9]为665575306人,占49.68%;居住在乡村的人口为674149546人,占50.32%。同2000年第五次全国人口普查相比,城镇人口增加207137093人,乡村人口减少133237289人,城镇人口比重上升13.46个百分点。
10年间城市人口增加了两亿,这相当于三个法国的人口,可见中国城市化的速度。在这种推进下,供应住房紧张,房价飙涨是必然的。这是一个国家极速城市化中无可避免的。
而最新数据中国城市人口已经占比51.5%,距六普仅仅两年。这是何等速度。
所以房价飙涨是必然的。
同时,我国地区差异大。大家都涌进北上广深这样的大城市,刺激供应再度紧张,造成当地畸形房价。
未来,中国可能到2020年七普的时候会得到一个城市人口65~70%之间的数据
但是房价总体增长会放缓,因为这10年来中国房地产投入大,大家购房都是超前购置。
7924a16e9a22cfbf8239c2c7d5dfd4cc

1.2三年内全国房价走势
2013-2015年也许会成为中国楼市的一个拐点。
首先,国家加大调控,各种措施能够有效的控制房地产金融化,降低泡沫风险。但是请注意,是控制房地产金融化,而不是降低房价。
7_510027f3cc5cf
因为2011起年国家加大了房地产调控力度。2011年至2012年期间,房地产总体投入不足。
到2012年10月,因为18大的召开,多数房地产商看好房事,大量拿地,大量立项新建,根据建设周期,这些项目将在2014下半年至2015上市

开发商从特级城市和一线城市的高端楼盘投资经营模式,开始转向二三线城市中低端楼盘投资。一线城市,中心省会城市土地资源匮乏,有些城市明显的开发过度,开发超前。所以开发商开始转入地级城市,县城开发。
中开发说明两个问题,
A一线城市房价上升空间不足,利润降低
B中国城市化已经开始从集中向辐射转进
f4a71d19ff49ad38622fab5409cbf476
综上所述,2013年起,房价会有一个小的增长高峰
因为2011年投入不足,2013年现房上市量不足,所以现房价格会有一个小的增长。
因为现房价格的风向作用,会带动2014年至2015年交付的期房价格波动上涨。
所以2013年春节以后,随着两会的到来,一线城市和二线城市房价会呈现一个增长的趋势,这是为了集中回笼资金,避免两会后新政调控房价后收益下降的最后冲刺
一二线供需紧张,涨价反而能够刺激购买欲望
但是在三线和县城,两会前可能出现较小幅度的优惠措施,因为这些城市供需稳定,居民收入有限,只有通过优惠促销才能有效刺激市场,加速资金回笼

这是不同供需市场下,开发商不同的规避风险的操作手段。

2013年,两会后,应有相关政策把控房价,所以3月后房价会趋于平缓,这个平缓不是会降价,而是不再涨价了
下半年,2012年10月投产的项目,相继开盘,开始销售期房,受现房价格促动,开盘价格不会低。
2014上半年继承2013年下半年价格,不会有太大价格上扬(还是不会有价格下降),根据以往经验,这种价格稳定,不是因为市场供需稳定,而是严格的限购,限价,贷款利率上调等因素造成的。
但是因为各种政策的出台,相对的会加大购房成本

经过两年把控,调整,2015年房价会趋于平滑,各开发商应该会为了促动市场活力,开出各种优惠利好,国家相关政策也会放松,给开发商喘口气
所以2015将是一个相对低点(这个是相对的,经过2年,平均收入的增长,市政设施的外延,以前不好的地块升值,造成坏房变良房,良房变好房,使得购房综合成本略有下降,但是具体价格数值,不会松动)
房地产市场已经进入一个价格主导向的市场,从买好房,走向买买得起的房。
1.3区域价格分析
这里的一线、二线,不是普意义的城市划分,而是楼市开发力度和房价区域的划分
首先是特级城市
北上广
这三个大城市,因为人口持续涌入,房价会继续上扬。
这是一个稳定市场。
楼盘基本属于中高档物业,低端盘很少,所以价格高。这些城市开发成本高,低端楼盘利润低,所以开发商对低端楼盘没啥兴趣。这是造成北上广房价高的一个直接原因。
但是大家需要注意的是,随着城市化进程,市政设施的外延,地块价值的提升,楼市会出现一种变相降价
例如,以前某地交通不便,教育资源差,随着城市发展,这地块情况改善,区域价值提升以前8000的房子,值1W了,但是因为国家区域限价原则,房价被卡在了9000,等于变相降价1000
北上广的朋友们,如果真是刚需,那么我只能说:咬紧牙关,买吧。降价很难,除非发生巨大变故,例如战争,全球性的金融风暴之类。

一线城市,主要指沿海省会城市以及副省级大城市,各区域经济中心城市
这些地区,和特级城市一样,属于大需求大供应的地区,房价持续走高也是必然的。
中高档楼盘也是主流,但是近郊地段楼盘供应量也很足。
这些城市,价格增长略逊特级城市,土地资源较好,近两年会持续放量。
价格会呈现上半年增长,下半年稳定的波形增长。
4cdfd482323ac2c64678c053cb849c26
二线城市,主要指内陆省会城市和重要经济城市,重庆以西,南京以东长江沿岸大城市
这些地区,房价水分较大,金融化较重,房价虚高。
在2013年上半经过一个小的增长后会趋于平和,维持在一个价格后,会相对稳定下来。
这些城市,人口密集,需求旺盛,但是居民收入一般,支付能力差。
这个区域,我的建议是,要么现在买,要么等2014以后。

三线城市,主要指西部省会城市,重要工业城市,大型资源城市,
这些城市,已经明显的开发过度,在开发商向一线城市学习,但是居民支付能力远不及一线城市。房价虚高严重,居民观望态度和抢购两个极端并存。
这些城市,主要看当地土地资源情况,土地资源匮乏的房价依然会就虚高下去,还有很大涨幅
土地资源较多的城市,房价在政府调控下,会有小幅度回落,然后会有一个小的稳定期,但是在2014年上半会一个爆发式的涨价可能。

几个特例区域
甘肃 甘肃省人口少,资源少,几年内经济会有明显放缓,虽有兰州国家及开发区刺激,但是只能刺激兰州周边经济,甘肃省其他城市,开发已经过度,2014将会有降价预期
内蒙 同样的开发过度区域,楼市低迷,经过国家把控后,应在2013年年内看到一定的降价可能
东三省 这个区域,也是同样的大需求大供应区域,但是因当地支付能力的下降,楼盘开发档次下探,中低档楼盘将会明显增多
川渝地区 这个区域将是未来的新星区域,将会面临一波明显的增长,增长有可能持续5年之久,但应在2015年前后放缓,但是这里供应量明显过剩,这种价格增长会带来很大的泡沫化风险,是喜是忧,全看政策
云贵地区 这个区域属于全国范围较为贫困的地区,会出现房价稳定,但是供应量大幅萎缩的情况

沿海地县城市
沿海汇中心城市开发空间不大,开发商开始转入这些区域,这必然带来这些地方一个集中暴发性的价格上扬。这是城市化辐射的结果,以前那种距离中心城市不到50公里,房价只有中心城市一半的状况将不复存在。

内陆地县城市
随着城镇化的进程,这些地区大量的进行县城翻新,老城区胖建新城区,总体体量大。但是居民数量有限,支付能力也有限
这里已经成为地产泡沫化的重灾区,空置率极高,投资型购房比例大。
这里房价增长已经趋缓,但是因为先期投入大,开发商会死咬房价。
未建新城的,随着新城开建,房价会有一个集中性的爆发增长。已建新城的,房价会趋缓

为啥说西部比沿海地县泡沫化严重呢?
因为随着当地经济发展,城市价值的提升,沿海地县泡沫已经被抵消了一部分,但是内陆地县,城市基建落后,居民收入水平低,但是房价开始直追沿海地县,泡沫就吹起来了

第二部分 如何选定购房区域

1.1社区外部环境选定
一个小区外部环境决定这个社区卖多少钱,内部环境决定多少人买。
外部环境有哪些?
城市类型、区域规划、交通,商业网点、教育资源,医疗资源
A城市类型
一个城市的特性决定这个城市的房屋价格。政治中心,经济中心,旅游城市的房价必然会高于同等规模其他城市,工业中心,资源城市的房价相对略低。、
在前一类城市中,价格是第一指导要素,这类城市,我的建议是:不要傲骄,有多少钱,买多少钱的房子,千万不要买远远超出自己支付能力的物业,以免经济困顿。第二类城市,主要看城市新旧,老工业城市,老资源城市格局稳定,已经有前一类城市的一些特征,同时大企业都有一定数量的福利房,加之开发商涌入,房价水分其实很大,这类城市买房需要严格甄选,贵的未必是好房,便宜的未必是烂房,新兴工业资源城市,因为城市化速度极快,这一类城市选房,主要方向是区位,以市政府规划为指导,紧随热点区域购置,生地冷地物业不要轻易购置。
B区域规划
买房前,需要研究的是政府区域规划。
一个城市一般分为
核心商业区域,教育传统优势居住区域,居住区域,行政区域,科教区域,城市拓展区域,工业附属居住区域,工业区域
区域价值依次上升

核心商业区域是一个城市的精华,这里是城市这颗大白菜的菜心,集中了城市主要优势资源,一般位城市老城区,土地资源稀缺,房价高昂
一般来说,不建议大家刚需性购房选择购置这里的物业,主要原因:价格
这里是商业性投资购房的黄金区域,所以地产金融化程度高,价格水分大,需要考虑的因素较多

教育传统优势居住区域
这里一般式一个城市的传统居住区,各种资源优势巨大,特别是教育资源优势,新楼盘一般都是拆迁改造型社区,返迁户不少,房源紧张,价格高昂。
这里推荐家庭富裕,收入不错的便宜购置,这里房屋升值快,无论是居住性投资,还是纯居住都不错。

居住区一般是比较新的城区,一般都是当地近几年为了环节居住供需矛盾规划的区域,各种市政配套齐全,但是因为新,所以配套实力较差,医疗,教育,商场都有,但是档次都一般,全而不好。
这里非常推荐首次购房,同时家里没有老人和孩子的人购买婚房,随着居住时间的增长,各种设施将有很明显的提升,属于慢热地块。是典型的居住性购房者的首选地

行政区域
呵呵=。=这里可以称呼为腐败街啥的。。。
这里不推荐一般性居住购置,但是非常适合商业性投资好居住性投资购置。
写字楼,商铺,小公寓都是很好的投资目标
甚至可以投资一些高档大户型。

科教区域
这里一般是各个城市的大学城
这里看起来很美,实际是一个比较混乱的地区
这里流动人口多,人群复杂,治安较为混乱,恶性刑事案件少,但是小偷小摸,撬门溜锁的多。
同时各种小餐饮,小百货多,看似繁荣便利实际嘈杂混乱。
而其因为各种炒作这里房价并不低。
但是因为宣传的力度,这里被描述为一个前景异常好的区域,所以投资可以,居住并没有宣传中的那么好
学区房?对不起,学区应该是小学,中学而不是大学
这是典型的伪学区房。
除非你的工作在这个区域,为了工作便利,可以酌情选择比较僻静的地段购置。

城市拓展区域
这里一般都是生地和半生地。开发力度很大,房价也较为优惠,但是市政设施不足,各种配套基本在新建当中
这里适合二套房,和实在没有能力购买以上区域物业的朋友们选择

工业附属居住区
这个区域紧邻工业区,是工业区的配套居住点聚集形成,市政配套成熟,各种拆迁改造大行其道
看似红火,其实这里长期价值是比不上拓展区域的,只要工业区没有搬迁的规划,那么这里永远是城市倒数第二的区域
但是工业区域有搬迁的规划,这里会一跃升级为传统优势区域!

工业区域
额,这个不讨论了吧

C交通
交通是一个很重要的因素
但是要具体分析
首选,中小型单核心城市,交通并不是非常重要的因素,随着家用车逐步成为家庭必需品,还有城市公共交通的便捷,只要你所处的城市不怎么堵车,主要公共服务设置集中,没那么技术选取距离市中心较远的物业也不是什么坏事。同时因为城市化的极速经行,几年后,你会发现你的家已经在城市核心区域了
中型多核心城市,这里的交通你需要考虑的是,和你工作区域距离,公交换乘的便利,因为多核心,市政服务机构,较为分散,如果家里有老人,考虑离医院近,有孩子考虑离学校近。
这里医院的优先级排在学校之前,孩子只需要考虑12年左右,但是老人要可能有30年的跨度以上。

同时,选取地段的时候要综合考虑
第一,不要直接摆在主干道,高架桥等设施旁的小区。主干道看似便利,实际上会带来很多问题,例如密集的高速车流,主干道旁缺乏适合家庭日常消费点。
第二,离公共交通近,但是不要紧贴,出门10分钟可到的距离正好,下楼既是反而不好。还是一个噪音,人流负责,各种小商业污染重。

D商业网点
合格社区自身应有一定商业配属,周围有可以聚会的中档小餐饮,小娱乐,而不是商务型消费的高档餐饮娱乐。
100米以内有农贸市场和超市,200米内有综合性商超。

E教育资源
最好的教育资源链是
社区内的幼儿园,200米的小学,1公里的初中,3公里内的高中。
这样的配置不远不近
太近孩子会焦虑,太远你会挂心
随着孩子的成长,自理能力提高,稍远一些也不是很大的问题
额,还是,不宜太近,学校也是污染源

F医疗资源需根据一般性规划,社区都会配属医疗设施
这是日常需求性的,小病可以看看
大病还是要医院。医院距离300米是最近的极限,太近了没必要,要知道,医院也是污染源
最远不超过2公里

第三部分 选什么样的社区

在外部区域确定下

将进入社区遴选阶段

第一,开发商实力
开发商实力决定社区档次
A大开发商有更加优秀的商业嗅觉,能够看准一个城市的发展动向,开发商的选择一定程度代表了当地城市规划进程
B大开发商能够拿到更好的地块,公共能力好,获得地方政府支持好,无论以后的贷款还是各种配属资源的聚集好
C大开发商开发经验充足,管理经验足,交房档次高,交房时间不拖拉
D大开发商请得起好的设计,园林,用得起好原料,房子有保证
如果你所在城市有大的开发商新近入驻,开发第一个盘,只要买的起,去抢吧,第一个盘是标杆盘,样板盘,必然不错。
第二,社区规模
大社区,必然有更好的服务,大社区才会有好的幼儿园,医疗服务点引进,才有强力物业公司进入
这里主要注意几个点
1分期建设的,不如一期全起的,分期但是两期之间相邻但是相对独立的优于两期一院的
2小开发商分期风险大,规模越大,相对风险越大
3实力开发商有时会采取先景观再建筑的模式,这个可以充分说明开发商实力

第三社区内交通
1人车分流
好社区的交通设计必然漂亮,人车分道,行人入口和车辆入口分设
2社区大门不是越大越好,人行出口较小,全封闭,刷卡式出入远远优于开放式大门

第四社区内房屋位置
南北朝向最优
一梯两户优于一梯多户
板式楼优于点式楼
框剪结构优于框架结构
中间户优于东户,东户优于西户
多层优于高层(物业费,公摊)

房子总的原则
板式楼优于点式楼,多层优于高层,南北朝向优于东西朝向,中间户优于东户,东户优于西户。
多层请选取3-5层,有老人,3层不错,自己住5层不错
高层10层以上不错,倒数第二层最好,当然希望你住在一个不怎么停电的城市。
你所在的地方,海拔越高,纬度越高,请倾向选取多层4/5楼,这是你所在区域多层最好的,高层请选择12层以上。高纬和高海拔地区气温低,光照会在家庭取暖因素中占比不小。
户型整体越是趋于正方形越好,开间和进深比例不宜超过1:2,在1:1.2左右的最好了。
房子越是方正越好,各种奇形怪状的户型,看起来新潮,住几天你就会后悔不已。

玄关
玄关是入户门和其他空间的缓冲空间
由于房屋空间的紧张,现在玄关形式性越来越重,实用性下降.
很多玄关如果你注意观察,实际上是餐厅或者客厅空间.
玄关是有一定的功能性的
1分割前室与居住空间,一面开门瞬间将你的家庭生活隐私暴漏无余.所以合格的玄关应该是相对封闭的,和居住空间是相对隔离的,而已实用性上,玄关应该放的下鞋帽架.如果是下沉式的玄关就更好了
2连通步道
这是玄关连接居住环境各个空间的步道.但是因为空间的紧张,这部分空间被其他空间分割占用.
一般情况下,110平米以下的户型,不推荐独立的连接步道,而是融合性通道,将连通空间合理的分散到其他空间.110以上户型,特别是三室户型最好有相对独立的通道.
客厅

餐厅

厨房

主卧室

次卧

阳台

生活阳台

入户花园

步入式衣帽间