如何利用灰色系统理论求权重?

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自从控制论学者艾会比用黑箱形容内部信息缺乏的对象和系统, 我们用“黑”表示信息缺乏, “白”表 示信息完全, 信息不充分不完全称为 “灰” 信息不完全的系统则称为灰色系统,

由于人们对房地产的认识具有意识性、 观念性、 对房地产价格的形成因素不完全明确, 这些因素之间 的关系不完全清楚, 这些因素对房地产价格的作用不完全明了, 因而, 房地产价格是一个典型的灰色系统, 所以灰色系统理论适用于房地产估价。 由表 1 可知, 灰色系统着重外延明确、 内涵不明确的对象, 模糊数 学着重外延不明确, 内涵明确的对象。 房地产价格兼有灰色系统与模糊数学的特征。 例如: 分析环境污染 这一影响房地产价格的因素, 我们测出水的 PH 值为 4, 则是一个灰数, 而房地产价格, 因时间、地点、情 况而异, 因而它是灰元, 对不同的房地产价格形成因素之间的关系, 则是灰关系。 而房地产价格的模糊性 则在第一章中已有说明, 因此, 将灰色系统理论与模糊数学相结合, 运用于房地产估价, 是一种行之有效 的评估方法。

系统和理论的分类

特征

灰色理论 模糊理论 黑箱方法

  房地产价格水平, 是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果, 这些影响因素对房地产价格的影 响方向、影响程度和影响关系都不相同, 此外, 这些影响因素中有些因素的影响可以用数学模型来度量, 但 更多的因素则无法用数学公式表达出来, 对于某一宗房地产而言, 房地产的个别性特性, 使得影响其价格 的因素只是众多影响中的若干个因素, 所以, 如何确定这若干个因素, 如何确定它们对房地产价格的影响 程度是进行房地产估价的主要难点, 房地产估价的灰色模糊综合方法就是用灰色系统理论方法选择评定因 素, 确定权重集, 然后再进行模糊综合评判, 估算出房地产价格。

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